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FORMATION -SSIAP-MISE A JOUR

Par Isabelle DAHAN

 

24 avril 2020

Cette nouvelle ordonnance du 22 avril 2020 apporte de la visibilité aux acteurs du secteur du BTP et de l’immobilier. Concernant les copropriétés, elle prolonge les contrats de syndic et les mandats des conseils syndicaux. Par ailleurs, elle élargit la suppression du mois supplémentaire pour l’instruction des autorisations de travaux.

Une ordonnance qui reconnaît le travail des syndics et sécurise la gouvernance
Une ordonnance du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 a été publiée au J.O du 23 avril. Son article 1er vise le régime des copropriétés. Cette ordonnance modifie et complète celle du 25 mars.

En effet, elle tient compte de l’impossibilité de réunir les Assemblées Générales de copropriété pendant cette période troublée. Elle prolonge ainsi les contrats de syndic et les mandats des conseils syndicaux.

Désormais les contrats de syndic expirés entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 seront renouvelés dans les mêmes termes. Cela, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine Assemblée Générale.

L’ordonnance précise que cette AG devra se tenir dans les 8 mois à compter de la fin de l’urgence sanitaire. Au lieu de 6 mois comme prévu dans l’ordonnance du 25 mars 2020. L’Assemblée Générale devra impérativement se tenir dans ce délai pour désigner le syndic.

“ Les deux délais de 1 mois et 6 mois sont remplacés par 2 mois et 8 mois. Les contrats de syndic au 30 juin sont « sauvés ». Les AG pourront se tenir jusqu’au 24 janvier 2021. La même règle est appliquée au mandat du conseil syndical. Le Gouvernement a donc entendu les professionnels et a corrigé le tir. ” – Gilles Frémont, président de l’ANGC.

’ordonnance du 22 avril 2020 précise, en outre, que la rémunération forfaitaire du syndic doit être déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement. Elle reste inchangée.

En ce qui concerne les conseils syndicaux, les mandats qui devaient expirer pendant le confinement sont renouvelés jusqu’à la prochaine Assemblée Générale. Sauf, lorsque celle-ci a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de la présente ordonnance. Soit avant le 23 avril 2020.

“ L’ordonnance accompagne le travail intense des syndics et des gestionnaires, qui n’a jamais cessé depuis le début de la crise. En effet, la période de confinement a généré un surcroît significatif de travail. ” – Christophe TANAY, président de l’Unis.

L’Unis tient à souligner l’effort qui est ainsi consenti par les syndics professionnels. En effet, il a fallu réorganiser les équipes pour maintenir un niveau de service et de communication identiques. Cela, malgré les contraintes liées aux restrictions de circulation et aux mesures sanitaires. Pourtant ces coûts imprévus sont supportés par les entreprises et ne sont pas répercutés sur les copropriétaires.

L’essentiel reste que les syndicats de copropriétaires et leur syndic vont désormais pouvoir travailler sereinement.

Une ordonnance pour faciliter la continuité de l’activité des secteurs du BTP
Pour rappel, L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a prorogé les délais échus ou impactés pendant la période d’urgence sanitaire. Par l’ordonnance du 15 avril 2020, le Gouvernement a réduit les allongements de délais d’instruction des autorisations d’urbanisme et du droit de préemption et les recours contentieux contre les décisions d’urbanisme.

Cela permet de purger les permis trois mois plus tôt tout en préservant le droit de recours. Plusieurs freins spécifiques sont ainsi levés. Les dispositions sur les clauses pénales prévoyant des pénalités de retard sont également modifiées.

Par ailleurs, la nouvelle ordonnance du 22 avril 2020 élargit la suppression du mois supplémentaire pour l’instruction des autorisations de travaux.

C’est aussi le cas pour :

·       Les ouvertures en matière de sécurité incendie,

·       L’accessibilité des établissements recevant du public (ERP)

·       L’accessibilité des immeubles de grande hauteur (IGH),

·       Les autorisations de division d’immeubles.

L’objectif est de relancer dès la fin du confinement de nombreux travaux dans les ERP et IGH.

Alors que la France s’installait un peu plus chaque jour dans le confinement, les mises en cause se sont multipliées. Les travailleurs indépendants ont notamment vivement réagi au refus des assureurs d’indemniser leurs pertes financières suite à la décision prise par l’exécutif de fermer, à quelques exceptions près, tous les lieux accueillant du public. Parmi les prises de paroles les plus médiatiques, la pétition « Sauvons nos restaurants et producteurs ! », lancée par Stéphane Jégo, propriétaire du restaurant L’Ami Jean, à Paris. Recueillant rapidement des milliers de signatures, dont celle des illustres chefs cuistots Alain Ducasse et Yves Camdeborde, le texte explique vouloir « pousser le gouvernement à décréter l’état de catastrophe naturelle sanitaire afin que les assurances nous indemnisent ».

On perçoit bien la détresse de ces entrepre­neurs face à l’arrêt de leur activité. C’est souvent l’investissement de toute une vie qui est menacé. Pour autant, il y a bien « incompréhension », pour reprendre les termes du PDG de Generali France, Jean-Laurent Granier. La couverture de la perte d’exploitation sans dommages en cas d’épidémie n’existe pas, pas plus qu’un quelconque état de catastrophe sanitaire qui donnerait droit à indemnisation. Bruno Le Maire l’a d’ailleurs reconnu après que la Fédération française de l’assurance (FFA) a décidé de faire un chèque de 200 M€ au titre de « l’effort de solidarité nationale ». Le ministre de l’économie et des Finances attend « désormais des propositions innovantes de la part des assureurs pour concevoir un produit d’assurance qui permettra d’améliorer la couverture des risques sanitaires majeurs à l’avenir ».

La FFA s’est dite prête à étudier une solution assurantielle qui s’inspirerait du régime des catastrophes naturelles

La mécanique est complexe, comme en témoi­gnent les déconvenues du pandemic bond, lancé en 2017 par la Banque mondiale. La députée LREM Valéria Faure-Muntian, présidente du groupe d’études assurance à l’Assemblée, serait prête à lancer le chantier une fois le pays revenu à la normale. On peut juste espérer que celui-ci aille plus vite que la réforme espérée depuis dix ans pour le régime cat’nat’, et pourtant de bien moindre importance !

 

Source : L’argus de l’assurance

Plusieurs ordonnances sont parues jeudi 26 mars au Journal officiel en vue de faire face à l’épidémie de Covid-19. L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 s’intéresse aux règles applicables aux contrats de syndic arrivant à échéance pendant la période de confinement.

Adaptation des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété

L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 s’intéresse aux contrats de syndic arrivant à échéance pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Selon le texte de l’ordonnance, les contrats de syndic qui expirent ou ont expirés pendant cette période seront “renouvelés” et non pas “prolongés” dans les mêmes termes. Cela, jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er. En principe, selon l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020. Le renouvellement devrait donc s’arrêter au 24 novembre 2020.

Sauf que le rapport au président, joint à l’ordonnance, mentionne comme date butoir, le 31 décembre 2020 ! Le législateur aurait-il déjà envisagé de prolonger l’état d’urgence ?

Enfin rappelons que cette ordonnance est prise en dérogation aux dispositions :

• de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vertu desquelles le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction ;
• de l’article 1102 du Code civil qui pose le principe de la liberté contractuelle ;
• de l’article 1214, alinéa 2 du Code civil fixant les règles de renouvellement d’un contrat à durée déterminée.

“ Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.”

Lorsque les contrats de syndic expirent avant le 12 mars 2020

En revanche, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de cette ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

La question se pose alors des mandats qui ont expiré avant le 12 mars. En effet, certains syndics appliquant le principe de précaution, avaient annulé la tenue de plusieurs Assemblées Générales qui devaient statuer sur le renouvellement de leur mandat.

Selon les derniers commentaires des éditions Edilaix SAS, dans ce cas, il faut alors considérer que le syndicat est dépourvu de représentant légal. Ce qui implique la désignation d’un administrateur provisoire selon l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ou la convocation à l’initiative d’un copropriétaire (article 17, al. 4 de la loi du 10 juillet 1965).

Lorsque les contrats de syndic prennent fin le 30 juin 2020

Il existe un grand nombre de syndics dont le mandat prend fin le 30 juin, donc hors champ d’application de l’ordonnance. Dès lors, si l’état d’urgence prend fin à la date prévue, c’est-à-dire le 24 mai 2020, une sérieuse difficulté va se poser.

Comme le souligne, Jean-Marc Roux, Maître de conférences à l’Université d’Aix-Marseille : “Pour les AG qui ont dû être reportées et, qui plus est, compte tenu du délai de vingt-et-un jours, il sera quasiment impossible de toutes les tenir dans le temps du mandat qui reste à courir.”

Dès lors, soit les syndics concernés convoquent à des dates plus éloignées que le 30 juin, soit ils réduisent au strict minimum l’ordre du jour de ces assemblées pour en réunir le plus possible dans un délai réduit.

2 facteurs qui apportent une marge de manœuvre

La tâche va être rude, mais il ne faut pas sous-estimer la prise en compte de 2 facteurs qui permettent d’entrevoir une petite marge de manœuvre :

– Une AG convoquée par un syndic en fonction est valable même si celui qui a convoqué n’est plus syndic le jour de la tenue de l’AG. En effet, selon la jurisprudence (Cass. 3ème Civ 19 octobre 2017), il suffit que la convocation soit adressée avant le terme du mandat et l’AG peut se tenir après le terme. Pour les contrats de syndic arrivant à leur terme à peine un mois après la fin de l’état d’urgence, il suffira d’envoyer les convocations en priorité, dès la fin de l’état d’urgence.

– L’état d’urgence sanitaire jusqu’au 24 mai ne veut pas dire confinement jusqu’au 24 mai, les estimations actuelles estiment une fin de confinement au 4 mai.

Enfin, le temps actuel de confinement doit permettre de préparer les dossiers. Les comptables peuvent préparer les annexes et vérifier les états de dépenses. Il est également possible de préparer les AG avec les conseils syndicaux, en visioconférence, conférence téléphonique ou via des échanges de mails.

Certes, pour recueillir les devis, cela semble plus compliqué, mais rien n’empêche de voter des budgets ou prévoir des AG supplémentaires en fin d’année…

“L’ordonnance est certes mal écrite, mais il ne faut pas oublier qu’elle a été rédigée en quelques jours et que compte tenu de la pandémie actuelle nous devons tous faire des efforts et expliquer nos difficultés, les copropriétaires seront compréhensifs.” – Sébastien Bourrel, Principal de syndic chez CABINET DEVAUX SARL.

“Je pense que la seule « solution » c’est d’essayer à distance de préparer les convocations et d’organiser les plannings pour qu’au sortir du confinement la machine redémarre le plus vite possible.” – Pierre-Edouard Lagraulet, Docteur en droit

 

 

 

Par Isabelle DAHAN- le 28 mars 2020-parution « Mon immeuble.com »

Salon de COPROPRIÉTÉ